Er det lov med eksklusiv bruksrett til fellesareal?

I borettslag er det ikke uvanlig med ordninger hvor enkelte andelseiere er gitt eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet. Vanligvis er ordninger med eksklusiv bruksrett til fellesareal knyttet til boliger i første etasje som får disponere et mindre uteområde rett utenfor boligen sin som en slags erstatning for balkong, og for å redusere innsyn. Ofte vil slike ordninger derfor også fremgå av de opprinnelige byggeplanene.

Borettslagslovens bestemmelser

Hovedregelen sier at en eier av en borettslagsbolig har enerett til boligen sin og en sameierett til fellesarealene. Som utgangspunkt er fellesarealene for alle, og alle eierne skal ha samme rett til å benytte seg av dem. Det er likevel ikke uvanlig med ordninger der enkelte eiere er gitt eksklusiv bruksrett – enerett – også til deler av borettslagets fellesareal.

I borettslagsloven finnes det ingen bestemmelser om hvordan slike ordninger kan etableres og heller ingen bestemmelser om hvilket omfang slike ordninger kan ha uten å komme i konflikt med utgangspunktet om at fellesarealene skal være for alle, jf. brl. § 5-1.

Rettspraksis viser imidlertid at domstolen har akseptert slike ordninger, så lenge ordningene totalt sett har blitt ansett fornuftig og til gagn for borettslaget. Ordningene har da blitt vurdert opp mot likhetsprinsippet, som innebærer at ordningene ikke må innebære en urimelig forskjellsbehandling mellom andelseiere, jf. brl. § 7-13.

Eksempelvis vil det være ulovlig å gi enkelte eiere enerett til uteområder på bekostning av de øvrige eierne. Det kan, hver for seg eller samlet, heller ikke etableres ordninger som legger beslag på så stor del av uteområdet at det hindrer de øvrige eiernes muligheter for fysisk aktivitet og rekreasjon.

Styrets myndighet

Dersom det blir aktuelt å etablere en ordninger om eksklusiv bruksrett må det fremlegges for og godkjennes av generalforsamlingen. Styret har med andre ord ikke myndighet til å innvilge slike ønsker eller søknader fra andelseiere. Dersom enkelte eiere tar seg til rette og lager seg en egen liten hageflekk på lagets uteområder, vil det klassifiseres som mislighold og derfor være styrets oppgave å ta seg av.

Uavhengig av om en ordning om eksklusiv bruksrett fremgår av de opprinnelige byggeplanene eller blir etablert på et senere tidspunkt, er det viktig at ordningen blir vedtektsfestet. I vedtektene bør det også presiseres hvilke plikter som gjelder med hensyn til vedlikehold, høyde på eventuelle skillevegger, gjerder eller liknende.

Advokatkontoret i Usbl bistår regelmessig i saker knyttet til dette temaet.