Nyttig informasjon i forbindelse med salg av bolig i Usbl

2.1 Utlysning av forkjøpsrett

Hvis det er forkjøpsrett i borettslaget må Usbl få varsel om utlysning av forkjøpsrett. Vi lyser ut boliger én gang i uken; på onsdager, og saker må være oss i hende innen tirsdag kl. 13.00. (Mer om frister, se punkt 2.3).

Boligene legges ut på vår forkjøpsrettportal (lenke). Her kan forkjøpsrettberettigede/medlemmene holde oversikt over meldefrister, lengst ansiennitet på de som har meldt seg og kontaktopplysninger til megler/selger.

Det ligger meldeskjemaer tilgjengelig på portalen som man må benytte for å melde sin interesse for forkjøpsrett, som sendes på e-post til forkjopsrett@usbl.no.

Ved intern forkjøpsrett kun for beboere i borettslaget, vil boligen kun bli annonsert som et oppslag i borettslaget.

2.2. Alternativer for forkjøpsrett

Det finnes to alternativer for utlysning av forkjøpsrett; forhåndsutlysning og fastprisutlysning.

Forhåndsutlysning:
Hvis du ønsker å avklare forkjøpsretten i forkant av et salg, gjerne parallelt med annonsering og ordinære visninger, kalles det en forhåndsutlysning. Boligen må da selges innen tre måneder etter at Usbl har mottatt varsel om utlysing. Hvis den ikke blir solgt innen denne fristen må den lyses ut på nytt.

Prosessen for forhåndsutlysning er effektiv, og forkjøpsretten vil bli raskere avklart etter at boligen er solgt og meldefristen gått ut, i forhold til en fastprisutlysning (utlysning etter at boligen er solgt). De som melder sin interesse er ikke er bundet av dette, og de kan få betenkningstid og evt. trekke sin interesse når salgsmelding foreligger.

Ihht. Lov om borettslag §4-22 kan borettslaget krevet et gebyr tilsvarende fem ganger rettsgebyret + mva. for en forhåndsutlysning, og for tiden er dette gebyret på kr. 6 850 inkl. mva. Gebyret faktureres selger eller eventuell forkjøpsrettskjøper ihht. bestemmelsene i Lov om borettslag. Det vil si at dersom boligen blir tatt på forkjøpsrett er det forkjøpsrettskjøper som betaler dette gebyret. Hvis boligen ikke blir tatt på forkjøpsrett faktureres selger dette gebyret.

Når meldefristen går ut fjernes annonsen fra forkjøpsrettsportalen, og vi vil da varsle selger/megler om det har meldt seg interessenter. Saken legges så på vent inntil vi får melding om salg.

Fastprisutlysning:
Ved mottak av en eierskiftemelding/salgsmelding vil Usbl behandle salget som fastprisutlysning, det vil si at boligen blir lyst ut for forkjøpsrettsberettigede (medlemmer i Usbl) etter at boligen er solgt.

Forskjellen fra en forhåndsutlysning er at det er bindende for de som melder sin interesse, og utlysningen skjer kostnadsfritt for selger. Ved fastprisutlysning er det kun gebyr dersom boligen blir tatt på forkjøpsrett, dvs. at forkjøpsrettskjøperen betaler et gebyr for å benytte sin forkjøpsrett. P.t. er dette gebyret på kr 6 850 inkl. mva.

Hvis opprinnelig kjøper av boligen er medlem i Usbl eller bor i borettslaget, vil denne registreres som en forkjøpsrettsberettiget på lik linje med de andre som melder seg.

Når meldefristen går ut fjernes annonsen fra forkjøpsrettsportalen, og vi vil utføre avklaring av forkjøpsretten.

2.3. Frister

Ihht. Lov om borettslag §4-15 er fristen for avklaring av forkjøpsrett 5 hverdager fra laget (Usbl) har mottatt varsel om utlysning.

Usbl, avdeling for eierskifte har derfor følgende frister for utlysning:

• Frist for å sende inn oppdrag for utlysning av forkjøpsrett: tirsdager kl. 13.00
  Meldefrist for forkjøpsrettsberettigede: torsdager uken etter kl. 10.00 

Ved helligdager kan meldefristen blir forskjøvet.

2.4. Varsel om utlysning av forkjøpsrett

Boliger som skal lyses ut på forkjøpsrett må sendes til Usbl på e-post eierskifte@usbl.no, og inneholde følgende opplysninger: 

• Borettslagets navn og andelsnr.
• Adresse
• Selgers navn
• Arealer: P-rom og BRA

Ved forhåndsutlysning må Usbl i tillegg ha opplysning om:

• Prisantydning
• Evt. visningstidspunkt 

Ved fastprisutlysning må Usbl i tillegg ha opplysning om:

• Kjøpesum
• Kontaktinfo kjøper(e): navn, adresse, fødselsnummer, telefonnummer og e-post
• Dato for aksept av bud
• Overtakelsesdato

Dersom det er flere kjøpere må vi også ha informasjon om kjøpernes eierandeler.

2.5. Avklaring av forkjøpsrett

Forhåndsutlysning:
Melding om salg må sendes på e-post eierskifte@usbl.no så snart boligen er solgt. Ved mottak av salgsmelding tas saken frem og vi registrerer salget.

Salgsmeldingen må inneholde følgende opplysninger:

• Borettslagets/sameiets/aksjelagets navn og andelsnummer/ seksjonsnummer/ aksjenummer.
• Adresse
• Selgers navn
• Kontaktinfo kjøper(e) (navn, adresse, fødselsnummer, telefonnummer og e-post)
• Dato for aksept av bud
• Overtakelsesdato

Dersom det er flere kjøpere må vi også ha informasjon om kjøpernes eierandeler.

Er opprinnelig kjøper av boligen medlem i Usbl eller bor i borettslaget, vil denne registreres som en forkjøpsrettsberettiget på lik linje med de andre som har meldt seg.

Vi ringer så til den som har lengst ansiennitet (om det ikke er opprinnelig kjøper) for å opplyse om salgssum og overtakelse, og høre om han/hun ønsker å benytte sin forkjøpsrett. Hvis personen takker nei, ringer vi til den neste på listen.

Ihht. Lov om borettslag §4-15 har Usbl inntil 5 hverdager på å avklare forkjøpsretten, det kan derfor ta noen dager før forkjøpsretten er avklart. Først når avklaringen er fullført vil vi informere øvrige interessenter, evt. megler og selger pr. e-post/post om utfallet.

Fastprisutlysning:
Avklaring av forkjøpsrett skjer samtidig med at meldefristen for forkjøpsrettsberettigede går ut. Listen over interessenter som har meldt seg vil vise oss hvem som har lengst ansiennitet og dermed blir forkjøpsrettskjøper (hvis det ikke er opprinnelig kjøper som har lengst ansiennitet).

Vi ringer forkjøpsrettskjøper og gratulerer med kjøpet, samt informerer øvrige interessenter, evt. megler og selger pr. e-post/post.

Ihht. Lov om borettslag § 4-6 kan et borettslag kreve et gebyr fra selger for arbeid med eierskifte, og eventuell godkjenning av kjøper. Gebyret er begrenset til 4 ganger rettsgebyret + mva., og for tiden er gebyret på kroner 5 650 inkl. mva.

For eierskiftegebyr i sameier henvises det til Avhendingsloven. § 2-6 som igjen viser til Lov om borettslag §4-6. Se informasjon om pris i avsnittet over.

I tilknyttede borettslag er medlemskap i Usbl er en forutsetning for kjøp av den aktuelle boligen. Innmelding og betaling av medlemskap må skje før vi kan utføre eierskiftet. Vi sender ut giro til de som ikke får meldt seg inn på denne måten.

Innmeldingen koster kr 300 per kjøper. Dersom kjøper er medlem i et av boligbyggelagene som tilhører storbysamarbeidet må selger/megler informere Usbl om dette slik at kjøper ikke går glipp av sin «storbyansiennitet». Les mer om vårt storbysamarbeid.

Når overtakelse har funnet sted må alle forpliktelser overfor borettslaget gjøres opp før vi kan fullføre eierskifte. Det er derfor nødvendig at du kontakter Usbl på e-post restanse@usbl.no for å få informasjon om eventuelle ubetalte krav og omkostninger som må dekkes i oppgjøret.

Ved restanseforespørsel må Usbl få oppgitt følgende informasjon:

• Borettslagets/sameiets/aksjelagets navn og andelsnummer/seksjonsnummer /aksjenummer
• Adresse
• Selgers navn
• Overtakelsesdato

Usbl vil sende deg informasjon om eventuelle utestående beløp og hvordan de skal betales, samt eventuelle avregninger. Vi vil samtidig informere vårt innkrevingsselskap om at det ikke skal sendes purring på fellesutgiftene så lenge det foreligger en eierskiftesak som ikke er fullført. 

Benytter du megler vil han/hun kontakte oss for restanseinformasjon.

Når overtakelse er gjennomført og oppgjøret er utført mellom partene sendes en skriftlig bekreftelse til eierskifte@usbl.no.

Bekreftelsen må inneholde:

• Dato for gjennomført overtakelse
• Kontaktinfo ny eier (navn, adresse, telefonnummer og e-post)
• Opplysning om at eventuelle restanser innfridd
• Selgers nye adresse
• Hvem som er ansvarlig for felleskostnadene (se punkt 5.)

Ved mottak av denne bekreftelsen legges saken til saksbehandler for siste del av eierskiftet.

Hovedregel for dekning av fellesutgifter
Kjøper er ansvarlig for fellesutgifter hvis overtakelsen faller på den 1. i måneden. Er overtakelsen gjennomført på andre datoer enn den 1. i måneden, er det selger som er ansvarlig for at fellesutgiftene er dekket før Usbl kan gjennomføre eierskiftet. Usbl foretar ingen avregning mellom partene, og eventuelle andre avtaler om fellesutgiftene må varsles til Usbl.

4-6 uker etter overtakelse gjennomføres siste del av eierskiftet i Usbl. Fellesutgifter blir sendt til ny eier, fortrinnsvis per e-post, og evt. tilgodehavende beløp på fellesutgifter blir utbetalt selger. I tilknyttede borettslag forutsettes det at ny eier har betalt innmeldingsavgiften til Usbl.

Usbl foretar hverken kontaktskriving eller utførelse av oppgjør, herunder tinglysing og sletting av selgers pant. Det er derfor opp til partene å forestå dette selv, eller ved hjelp av megler/advokat.

For å få tinglyst eierskiftet i grunnboken, må utfylt skjøte/overføring av hjemmel til andel i borettslag, og eventuelle pantedokument til kjøpers bank sendes til Statens Kartverk. Mer informasjon om dette finner du på Kartverket sine hjemmesider.