Leie ut via Airbnb?

Planlegger du å leie ut boligen din mens du er på ferie og samtidig tjene en liten slant? Dette må du huske på før du låner bort husnøkkelen din til en annen.

 Tekst ved Tina Klakegg Neergaard, advokatfullmektig i Usbl. Illustrasjon: Kine Yvonne Kjær

Advokatfullmektig i Usbls advokatkontor, Tina Klakegg Neergaard, gir deg svarene på alt du lurer på.

Hva må jeg vite før jeg leier ut?

– Her er det ulike regler avhengig av om du bor i et sameie eller i et borettslag. I sameier er utgangspunktet at du som eier fritt kan leie ut leiligheten din, både langtids- og korttidsleie. I borettslag er reglene annerledes. Der står du i utgangspunktet kun fritt til å leie ut en del av boligen, for eksempel et rom, hvis du selv bor i leiligheten. Dersom du eller dine nærmeste har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan du overlate bruken av hele boligen til andre i inntil tre år. Du som eier kan også overlate bruken til andre dersom leietaker er nærstående, eller du skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. I disse tilfellene kan styret bare nekte utleie dersom forhold ved den personen som bruken skal overlates til, gir saklig grunn til det.

Må jeg ha tillatelse fra styret?

– I sameier står du vanligvis fritt til å leie ut uten godkjenning fra styret. Det kan dog være fastsatt begrensninger om dette i vedtektene. I borettslag kan du leie ut hvis du selv bor i boligen, men er bortreist i kortere perioder. Når du selv bor i boligen har du etter borettslagsloven rett til å overlate bruken til andre uten samtykke fra styret. Det har ikke betydning om slik utleie skjer gjennom Airbnb eller på annen måte.

Ønsker du derimot å leie ut hele boligen, må du ha samtykke fra styret. I noen tilfeller kan styret nekte utleie uten nærmere begrunnelse. Manglende søknad om utleie til styret vil medføre at borettslaget kan pålegge leietakeren å flytte, eventuelt ved hjelp av tvang.

 

Er det trygt å overlate leiligheten min til en annen? 

– Du er fremdeles ansvarlig for at forpliktelsene overfor sameiet eller borettslaget ikke misligholdes. I både borettslaget ikke misligholdes. I både sameier og borettslag har du som eier en plikt til å bruke boligen slik at det ikke er til ulempe for øvrige beboere. Utleie til støyende personer, eller hyppig utskiftning av fremmede leietakere med mye inn- og utflytting, kan være eksempler på bruk som er til ulempe. Dersom leier ikke overholder husordensreglene, vil dette kunne anses som eiers eget mislighold. Både eierseksjonsloven og borettslagsloven har regler om at bolig må brukes til beboelse. Vanlig utleie vil normalt ikke være i strid med dette.

Gjelder boligforsikringen min også ved utleie?

– Airbnb har en egen vertsgaranti som gir verter en ansvarsdekning på opptil 7 000 000 kr i tilfelle skade på eiendom. Det gjelder imidlertid visse begrensninger for hva garantien dekker, og den erstatter ikke huseiers eller leietakers forsikring. Du bør derfor undersøke boligforsikringen din. De fleste tilbydere av boligforsikring har fjernet sin erstatningsplikt overfor «skader påført bolig/inventar utført av personer/leietakere med tilgang til den forsikrede bolig». Vanlige fullverdige forsikringer dekker altså ofte ingen skader på bolig som på en eller annen måte kan ha sammenheng med leietakers oppførsel. Hvis forsikringen din ikke dekker dette og du har tenkt å leie ut boligen din, bør du derfor vurdere å tegne utleieforsikring.

Du bør også kreve depositum ved utleie. Dette gir deg en viss sikkerhet for å kunne dekke skader eller andre tap som er påført av leietaker. Det kan maksimalt kreves depositum tilsvarende seks måneders leie, slik at det vil ligge en viss begrensing for dekningsmuligheter ved større skader.