8 ting du bør vite om salg av bolig i Usbl

1. Innhenting av boligopplysninger

Som selger er du pliktig til å oppgi riktige opplysninger om boligen til potensielle interessenter/kjøpere. Ved å oppgi korrekte opplysninger, unngår du lettere eventuelle erstatningskrav, prisavslag og heving av boligkjøpet.

Innhenting av boligopplysninger kan du gjøre på to måter:
Du kan bestille en boligrapport som inneholder opplysninger som andel fellesgjeld og felleskostnader, hva felleskostnadene inkluderer, og eventuelt annen viktig informasjon om boligen. Boligrapporten koster kr 3 424.

Et mer utfyllende alternativ er Boligopplysninger fra Usbl. Her fremkommer samme opplysninger som i en boligrapport, men i tillegg kommer også vedtekter, husordensregler, siste års regnskap og referat fra siste generalforsamling.

Boligopplysningene fra Usbl får du her, eller ved å kontakte vårt kundesenter på e-post: usbl@usbl.no. Boligopplysninger koster kr 4 702.

2. Forkjøpsrett i borettslag

Det er mange regler rundt forkjøpsrett. Her får du viktig informasjon om blant annet forkjøpsrett i Usbl, hvordan man melder forkjøpsrett, hvordan forkjøpsrett fungerer og hvordan forkjøpsretten blir avklart.

Utlysning av forkjøpsrett

Bor du i et borettslag med forkjøpsrett, må Usbl få varsel om utlysning av forkjøpsrett på boligen du skal selge. Bestilling må sendes til eierskifte@usbl.no for å anses som mottatt. Forkjøpsrett bli utlyst fortløpende.

Boligene legges ut på vår forkjøpsrettportal. Her kan Usbl-medlemmer som har forkjøpsrett holde oversikt over meldefrister, finne kontaktopplysninger til megler, selger og på å fastprisutlysninger kan man også se forkjøsberettigede med lengst ansiennitet.

For å melde at man vil bruke forkjøpsretten, benyttes meldeskjemaer som ligger i forkjøprettsportalen. Skjema sendes inn elektronisk ev. pr. e- post til eierskifte@usbl.no  

Det er to måter å avklare forkjøpsrett: Forhåndsavklaring og fastprisavklaring. 

Forkjøpsrett med forhåndsavklaring

Ved forhåndsavklaring utlyses boligen du skal selge på forkjøpsrett før boligen er solgt. Dermed avklares forkjøpsretten allerede i forkant av boligsalget og gjerne parallelt med annonsering og ordinære visninger. Dette er en effektiv prosess og gir en rask avklaring etter at boligen er solgt og meldefristen er utløpt. De som melder interesse, er ikke bundet av dette. De kan få betenkningstid og eventuelt velge å trekke seg når salgsmeldingen foreligger.

Når meldefristen går ut, fjernes annonsen fra forkjøpsrettsportalen, og Usbl varsler selger/megler om det har meldt seg interessenter. Saken legges så på vent inntil vi får melding om salg.

Når bud er akseptert av deg som selger, kontaktes alle som har meldt forkjøpsrett for en rask avklaring som da vil være bindende.

Benyttes forkjøpsrett med forhåndsavklaring, må boligen selges innen tre måneder etter at Usbl mottok varsel om utlysing. Dersom boligen ikke selges innen fristen, må den lyses ut på nytt.

Gebyret for en forhåndsutlysning bestemmes av borettslagsloven og er for tiden på kr 7 882 inkludert moms. Dersom boligen blir tatt på forkjøpsrett, er det boligkjøper som betaler dette gebyret. Hvis boligen ikke blir tatt på forkjøpsrett, faktureres boligselger. 

Forkjøpsrett med fastprisavklaring:

Ved fastprisavklaring blir boligen du selger fastprisutlyst til Usbl-medlemmer først etter at boligen er solgt. Når Usbl mottar en eierskiftemelding (salgsmelding), behandles salget som fastprisavklaring og lyses ut for medlemmene i Usbl.

I motsetning til forhåndsavklaring, er fastprisavklaring bindende for dem som melder sin interesse.
Hvis den som har kjøpt boligen er Usbl-medlem, eller bor i borettslaget, vil vedkommende registreres som en forkjøpsrettsberettiget på lik linje med andre som melder seg.

Når meldefristen går ut, fjernes annonsen fra forkjøpsrettsportalen, og vi i Usbl vil foreta en avklaring av forkjøpsretten. 

Fastprisutlysning skjer kostnadsfritt for deg som selger boligen. Det er kjøperen som tar boligen på forkjøpsrett, som betaler et gebyr for å benytte seg av forkjøpsretten. Pr. nå er dette gebyret på kr 7 882 inkludert moms. 

Frister for avklaring av forkjøpsrett

Ved fastprisutlysning har vi 20 dager på å avklare forkjøpsretten fra Usbl får skriftlig melding om at boligen er solgt.

Når boligen har vært forhåndsavklart eller eventuelt er under forhåndsavklaring, og vi mottar melding om salg før det har gått 15 dager fra vi mottok melding om forhåndsutlysning, har vi 20 dagers frist for å avklare forkjøpsretten. Mottar vi melding om salg 15 dager til 3 måneder etter vi mottok melding om forhåndsutlysning, reduseres fristen til 5 hverdager. Innen fristens utløp skal vi avklare saken/ ferdigbehandle og gi beskjed til megler om utfallet.

I tillegg har styret 20 dager på å godkjenne ny eier fra vi mottok melding om salg.

Avdeling for eierskifte fastsetter en egen meldefrist for hver enkelt bolig. Forkjøpsretten avklares etter meldefristen er utløpt samt melding om bud akseptert er mottatt. Ved helligdager kan meldefristen bli forskjøvet.

Varsel om utlysning av forkjøpsrett

Boliger som skal lyses ut på forkjøpsrett må sendes til Usbl på e-post eierskifte@usbl.no. Sørg for at følgende opplysninger er med: 

• Borettslagets navn og andelsnummer
• Adresse
• Selgers navn
• Arealer: P-rom og BRA

Ved forhåndsutlysning må Usbl i tillegg ha disse opplysningene:

• Prisantydning
• Eventuelle datoer og klokkeslett for visning.

Ved fastprisutlysning må Usbl i tillegg ha følgende informasjon:

• Kjøpesum
• Kontaktinformasjon om boligkjøper eller -kjøpere med navn, adresse, fødselsnummer, telefonnummer og e-post.
• Dato for aksept av bud.
• Overtakelsesdato
• Dersom det er flere kjøpere må vi også ha informasjon om kjøpernes eierandeler.

Slik foregår forhåndsavklaring

Ved avklaring av forhåndsutlysning må det sendes en salgsmelding til eierskifteavdelingen i Usbl på e-post: eierskifte@usbl.no, så snart boligen er solgt. Når salgsmeldingen er mottatt, tas saken frem og vi i Usbl registrerer salget.

Salgsmeldingen må inneholde følgende opplysninger:



• Navn og andelsnummer, seksjonsnummer og/eller aksjenummer til borettslaget, sameiet eller aksjelaget.
• Adresse

• Boligselgers navn

• Kontaktinformasjon til boligkjøper(e) med navn, adresse, fødselsnummer, telefonnummer og e-post).

• Dato for aksept av bud.
• Overtakelsesdato



Dersom det er flere kjøpere, må Usbl også ha informasjon om kjøpernes eierandeler. Er opprinnelig kjøper av boligen medlem i Usbl eller bor i borettslaget, vil denne registreres som en forkjøpsrettsberettiget på lik linje med de andre som har meldt seg. Når fristen for å melde forkjøp er ute, ringer vi i Usbl til den som har lengst ansiennitet, med mindre det er opprinnelig kjøper.

Vi opplyser om salgssum og overtagelse og hører om vedkommende ønsker å benytte seg av forkjøpsretten. Hvis personen takker nei, ringer vi til den neste på listen. 

Først når avklaringen av forkjøpsretten er fullført, vil vi informere de øvrige som har meldt forkjøp, eventuelt megler og selger pr. e-post eller brev om utfallet.



Slik foregår fastprisavklaring

Avklaring av forkjøpsrett ved fastprisutlysning skjer samtidig med at meldefristen for forkjøpsrettsberettigede går ut. 
Listen over interessenter som har meldt seg, vil vise hvem som har lengst ansiennitet og dermed får boligen på forkjøpsrett, hvis det da ikke er opprinnelig kjøper som har lengst ansiennitet.



Vi i Usbl ringer forkjøpsrettskjøper og gratulerer med boligkjøpet, samt informerer øvrige interessenter, eventuelt megler og boligselger pr. e-post eller brev.

3. Eierskiftegebyr

Eierskiftegebyret er hjemlet eierseksjonsloven §63a og lov om borettslag § 4-6.

Sameiet og borettslag kan kreve et gebyr fra selger for arbeid med eierskifte, og eventuell godkjenning av kjøper. Gebyret har en begrensning, og er for tiden på kr 6 385 inkludert moms.

4. Medlemskap i Usbl

I tilknyttede borettslag er medlemskap i Usbl er en forutsetning for kjøp av den aktuelle boligen. Innmelding og betaling av medlemskap må skje før vi kan utføre eierskiftet.  Vi i Usbl sender ut giro til de som ikke får meldt seg inn på denne måten. Innmeldingen koster kr 300 pr. kjøper. 

Dersom boligkjøper er medlem i ett av boligbyggelagene som tilhører vårt storbysamarbeid, må boligselger og/eller megler informere Usbl om dette slik at kjøper ikke går glipp av sin «storbyansiennitet».

5. Restanseforespørsel

Når overtakelse har funnet sted, må alle forpliktelser overfor borettslaget gjøres opp før vi kan fullføre eierskifte. Det er derfor nødvendig at du som boligselger kontakter Usbl på e-post restanse@usbl.no for å få informasjon om eventuelle ubetalte krav og omkostninger, såkalte restanser, som må dekkes i oppgjøret. Restanse er kort fortalt delen av en gjeldspost som ikke er betalt. 

Ved restanseforespørsel må Usbl få oppgitt følgende informasjon:

• Borettslagets navn og andelsnummer, sameiets navn og seksjonsnummer eller aksjelagets navn og aksjenummer.
• Adresse
• Boligselgerens navn
• Overtakelsesdato

Usbl vil sende deg informasjon om eventuelle utestående beløp, hvordan de skal betales, samt eventuelle avregninger. 

Vi vil samtidig informere vårt innkrevingsselskap om at det ikke skal sendes purring på fellesutgiftene så lenge det foreligger en eierskiftesak som ikke er fullført. 

Benytter du megler vil vedkommende kontakte oss for restanseinformasjon.

6. Bekreftelse på overtakelse og oppgjørsbrev

Når overtakelse av bolig er gjennomført og oppgjøret er utført mellom partene, sendes en skriftlig bekreftelse til eierskifte@usbl.no. Bekreftelsen må inneholde disse opplysningene:

• Dato for gjennomført overtakelse.
• Kontaktinformasjon til ny boligeier med navn, adresse, telefonnummer og e-post.
• Opplysning om at eventuelle restanser innfridd.
• Boligselgers nye adresse
• Hvem som er ansvarlig for felleskostnadene (se punkt 5.)

Når Usbl har motatt bekreftelsen, legges saken til saksbehandleren for å gjennomføre siste del av eierskiftet. 
En del lurer på hvordan dekningen av fellesutgiftene skal skje mellom boligselger og boligkjøper. Hovedregelen er at boligkjøper er ansvarlig for fellesutgifter hvis overtakelsen faller på den 1. i måneden. Er overtakelsen gjennomført på andre datoer enn den 1. i måneden, er det boligselger som er ansvarlig for at fellesutgiftene er dekket før Usbl kan gjennomføre eierskiftet.

Usbl foretar ingen avregning mellom partene, og eventuelle andre avtaler om fellesutgiftene må varsles til Usbl.

7. Fullføring av eierskiftet og utsendelse av fellesutgifter

Usbl foretar hverken kontraktskriving eller utførelse av oppgjør, herunder tinglysing og sletting av selgers pant. Det er derfor opp til partene å forestå dette selv, eller få hjelp av megler eller advokat.

Grunnboken er et offentlig register over eierskap og rettigheter i fast eiendom i Norge. For å få tinglyst eierskiftet i grunnboken, må utfylt skjøte eller overføring av hjemmel til andel i borettslag samt eventuelle pantedokument til kjøpers bank, sendes til Statens Kartverk. Mer informasjon om dette finner du på Kartverket sine hjemmesider.