Et borettslag reguleres av vedtekter og ordensregler (husordensregler). Vedtektene er borettslagets øverste regler og “grunnlov” og er utformet etter rammene i borettslagsloven, mens ordensreglene er de mer praktiske “kjørereglene” for borettslaget. Vedtektene samsvarer ofte langt på vei  med lovens bestemmelser, men borettslagene har en viss mulighet til å fastsette egne regler, for eksempel om fordelingen av vedlikeholdsansvar. Både vedtekter og ordensregler er viktige for å sikre et godt og velfungerende naboskap og en god drift av borettslaget.

Hvorfor har vi vedtekter i borettslaget?

Vedtektene er de grunnleggende reglene i borettslaget. De forteller blant annet hvordan borettslaget skal styres og drives. 

Vedtektene inneholder overordnede regler om borettslaget som helhet. Her er det regler som fastsetter plikter og rettigheter til deg som andelseier, regler for styret og borettslagets øverste beslutningsorgan: generalforsamlingen. Eksempler på forhold vedtektene regulerer er:  

• Fordelingen av felleskostnader
• Fordeling av vedlikeholdsansvar
• Beslutningsmyndighet i borettslaget (blant annet generalforsamlingens og styrets rolle)
• Regulering av adgangen til utleie
• Regler om hvordan du er pliktig til å opptre som eiere
• Regler om utkastelse og salgspålegg hvis en misligholder sine plikter som eier
• Prosedyrer for større beslutninger som eksempelvis bygge- og rehabiliteringsprosjekter, salg av fellesareal og felles oppgraderinger 
• Regler om eierskifte

Hva er styrets ordensregler?

Tydelige regler bidrar til økt trivsel og bedre naboskap. Med felles kjøreregler for alle i borettslaget reduseres faren for konflikter og krangling og bidrar til en smidig drift. 

Ordensregler er mer detaljerte enn vedtekter og har regler for den daglige driften i borettslaget, slik som: 

• parkering
• brannvern
• tidspunkt for stilletid
• dyrehold
• Spesifiserte regler om bruk av fellesareal 
• Søppelhåndtering, trappevask med mer 

Hvordan endres regler i borettslag? 

Borettslagene kan som utgangspunkt fastsette egne regler så lenge de ikke bryter med borettslagsloven. 

Vedtekter i borettslag endres med to tredjedels flertall på generalforsamling. Som eier vil en altså kunne stemme over om en ønsker å endre en eller flere vedtektsbestemmelser. 

Ordensreglene i borettslaget er enklere å endre enn vedtekter. Reglene kan fastsettes og endres av styret selv, men det kan ofte være lurt å presentere og vedta reglene på generalforsamling, slik at de blir forankret og gjennomgått i fellesskap.  

På Usbl’s nettsider finner du et standardoppsett av ordensregler som kan tas i bruk.

Alle andelseiere har rett til å få en kopi av gjeldende vedtekter.

Utleieregler i borettslaget

Hovedregelen er at du som eier skal bo i leiligheten selv. I vedtekter og borettslagsloven er det likevel enkelte unntak for når utleie er tillatt: 

• Du kan leie ut avgrensede deler av boligen dersom du selv bor i boligen
• Du kan leie ut hele boligen inntil tre år hvis du, ektefellen, dine foreldre, barn eller barnebarn har bodd der minst ett av de to siste årene. Leietaker må godkjennes av styret, men avslag kan kun gis hvis styret har en saklig grunn.
• Du kan låne eller leie bort boligen i inntil 30 døgn per år uten godkjennelse av styret, for eksempel utleie gjennom Airbnb. 
• Du kan, ved søknad til styret, leie ut boligen hvis det oppstår en midlertidig brukshindring som gjør at du ikke kan bo i boligen selv, eksempelvis ved sykdom, utdanning eller militærtjeneste. Som utgangspunkt vil du da kunne leie ut boligen så lenge den midlertidige brukshindringen varer. 

Det er viktig å huske på at selv om boligen leies bort til andre, er det eier som er ansvarlig for at leietaker følger vedtekter og ordensregler. Hvis leietaker bryter reglene, er hovedregelen altså at det er eier som står ansvarlig overfor borettslaget. 

Sjekk vedtektene i ditt borettslag. De inneholder ofte mer detaljerte regler om utleie basert på borettslagsloven.

Hjelp til utforming av vedtekter og ordensregler

Advokatkontoret i Usbl kan hjelpe styret med å utforme eller endre vedtekter for borettslag.  Dere kan også få hjelp og rådgivning hvis en andelseier bryter gjeldende regler.

Ordensreglene kan utformes av styret, men Usbl har gjort det enkelt og har laget standard ordensregler for sameier og borettslag. Reglene kan tas i bruk som de står, eller omformes av styret.

Ofte stilte spørsmål om vedtekter: 

Hvordan endres vedtekter i et borettslag?

For å endre vedtekter i et borettslag kreves det to tredjedels flertall på generalforsamlingen. Endring kan foreslås av enten styret eller deg som andelseier. Styret forbereder endringsforslaget og sender det ut til alle andelseiere før møtet, gjennom innkallingen. På generalforsamlingen diskuteres forslaget før avstemning. Ved godkjenning må endringene meldes inn og registreres hos Brønnøysundregistrene 

Hva skjer ved brudd på borettslagets vedtekter?

Hvis eiere bryter reglene i borettslaget, vil styret kunne sende en skriftlig advarsel til eier. Hvis problemet fortsetter etter en advarsel er gitt, kan styret kreve at eier selger boligen, gjennom å gi et salgspålegg, eventuelt kreve utkastelse. Brudd på husordensregler kan bli mildere behandlet enn sentrale regler i vedtektene, men dersom bruddene er alvorlige og/eller hyppige kan det være grunn til utkastelse og salgspålegg.

Kan vedtekter overstyre loven?

Ja og nei. Vedtekter kan ikke overstyre lovbestemmelser der det av loven er angitt eller forutsatt at reglene er ufravikelige.. Hvis en vedtekt strider mot disse reglene, er det loven som gjelder. På enkelte områder har borettslaget likevel en frihet til å fastsette andre regler. Dette gjelder for eksempel fordelingen av vedlikehold. Her kan borettslagets vedtekter bestemme at andelseierne har ansvar for å vedlikeholde mer enn det loven legger opp til – eller motsatt.

Borettslaget bør regelmessig gjennomgå vedtektene for å sikre at de er i samsvar med gjeldende lovverk.