Hvordan påvirker nye krav til egenkapital boligmarkedet for deg og meg?

– Det reduserte kravet til egenkapital har først og fremst mye å si for førstegangskjøpere, sier salgs- og rekrutteringsansvarlig i EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge, Jørn Mosebekk Larsen. Nå som kravet til egenkapital er gått fra 15 til 10 prosent og boligrenten ser ut til å gå ned igjen, spår den erfarne megleren en gledelig endring, spesielt for førstegangskjøpere av bolig i prisklassen to til fire millioner. 

Kjøper og selger i samme marked

Etter hvert vil boligmarkedet påvirkes for en annen gruppe boligkjøpere: De som selger sin første bolig for å oppgradere til sin andre bolig.

– Med flere budgivere vil de få bedre betalt og få mer egenkapital enn før. Dette gjelder særlig for dem som kjøpte sin første bolig i hete budrunder under koronaen på starten av 2020-tallet, mener Jørn Mosebekk Larsen.

– Alt henger sammen med alt! Flere som har bolig kan lettere kjøpe seg opp ved at de får frigjort mer egenkapital. Dette gjør igjen at det blir flere boliger til salgs i segmentet hvor førstegangskjøperne befinner seg, forklarer han.

Først brukt, så nytt

– Mindre egenkapital og lavere rente kan få fart på nyboligsalget, men effekten slår først inn på kjøp og salg av bruktboliger, sier salgsleder Jørn Mosebekk Larsen fra EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge. Han forteller at tilbudet på bruktboliger i januar 2025 er så stort at vi må flere år tilbake for å finne tilsvarende tall. Boligkjøpere har foretrukket å selge og kjøpe i samme marked i stedet for å gå for et nytt boligprosjekt som ferdigstilles om to-tre år - en åpenbar usikkerhet i et marked med stigende renter.

– Prisen på nyboliger er for høye sammenlignet med tilgjengelige bruktboliger, så porteføljen av bruktboliger må tæres på før nyboligsalget får fart, mener salgslederen. Han tror at bruktmarkedet får en boost allerede i 2025, først i de største byene. Og når porteføljen av bruktboliger har gått ned, vil nyboligsalget ta seg opp igjen når prisene på bruktbolig stiger.. 

– I EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge tror vi at utslaget for nye boliger blir synlig allerede i løpet av 2026, sier Mosebekk Larsen. Han  presiserer at endringene først vil merkes i de største byene som Oslo, Bergen, Trondheim, Tromsø, Kristiansand og Stavanger. 

– Etter litt tid vil effekten av lavere krav til egenkapital gi utslag i høyere priser i mindre byer og distriktene, sier han.

Stor økning i søknad om finansieringsbevis

Endringene i krav til egenkapital, merkes allerede på antall søknader på finansieringsbevis og boliglån i mange norske banker. 

– På nyåret i 2025 hadde vi en markant økning i søknader sammenlignet med starten på 2024, sier Roger Lund Antonesen, konserndirektør Personmarked i SpareBank 1 Sør-Norge. Den største søkermassen er blant unge voksne. Han er ganske sikker på at trenden henger sammen med endringene i utlånsforskriften, og at en del har ventet til etter at de nye reglene kom 1. januar med å søke boliglån og finansieringsbevis.

– Vi forventer at søknadstrykket vil holde seg høyt en stund fremover. På grunn av endringene i lånereglene tror vi at flere ønsker å komme seg inn på boligmarkedet nå, også fordi det er forventet at prisene skal stige, sier Lund Antonesen. 

– Flere vil få mer i lån og bedre mulighet til å være med og by på boliger. Når det blir trangere om plassen på visningene, øker prisene. På kort sikt vil det heller ikke bli bygget mer, vi får bare flere kjøpere til de samme boligene, sier sjeføkonom Kyrre M. Knudsen fra SpareBank 1 Sør-Norge. Han mener det er grunn til å tro at effekten av endringene i egenkapital er størst i de delene av markedet der belåningen ofte er tett på maksrammene for boliglån.

– Da tenker jeg på boliger som typisk er rettet mot førstegangsetablerere, og på rekkehus og små eneboliger som unge familier ser etter når de vokser ut av leiligheten. I verste fall risikerer vi at prisene øker såpass mye i enkelte segmenter at vinningen går opp i spinningen for noen, sier han.

Forkjøpsrett er viktigere

Forkjøpsretten er blitt viktigere for boligkjøpere, især når tilbudssiden er lavere enn etterspørselen. 

– Med forkjøpsrett kan du vente og ikke bidra med å toppe budrunden. På den andre siden vet du ikke andres ansiennitet som uansett ikke kan være lengre enn din fødselsdato, understreker salgsjef Jørn Mosebekk Larsen fra EiendomsMegler 1. Men også andre ordninger, slik som Leie til Eie hos Usbl, kan være veien inn i boligmarkedet for førstegangskjøpere. 

– Ikke alle har foreldre som kan hjelpe når man skal kjøpe sin første leilighet. Med Leie til eie, tar Usbl foreldrerollen. Da kan boligkjøper starte med å eie halve leiligheten og leie resten, men etterhvert kjøpe seg opp og eie hele boligen, sier han. 

– Vær også klar over at boligmarkedet er tufta på lønnsutviklingen som igjen påvirker inflasjonen. Tar man hensyn til inflasjonen tyder mye på at prisene ikke stiger så mye som man skulle tro, forteller Mosebekk Larsen.

Må være lønnsomt å bygge nytt

Mens salget av bruktboliger har stor fart, sliter utbyggerne per i dag med å realisere nye boligprosjekter. 

– Kostnaden for å bygge en bolig har økt betydelig de siste årene. Selv om salgsprisene oppleves høye for boligkjøpere, går ikke regnestykket opp for utbyggere. Det må ligge en viss fortjenestemargin i et boligprosjekt for at en utbygger som Usbl kan ta risikoen det innebærer å gjennomføre et boligprosjekt, sier Vera Houck, direktør for bolig- og prosjektutvikling i Usbl. Hun håper at redusert krav til egenkapital vil føre til at flere enn tidligere kan få anledning til kjøpe sin egen bolig og på sikt bidra til igangsetting av nye boligprosjekt, selv om boligprisen nødvendigvis må øke. 

– Når det bygges få boliger, blir det større boligmangel og prisene går opp uansett. Det er dårlig nytt spesielt for de som ikke er inne i boligmarkedet enda. For dem blir veien til å bli boligeier muligens lengre, sier Houck. Hun presiserer at Usbl står klare med mange tomter som er klargjort for utbygging. 

– Vi i Usbl er heldigvis i en situasjon der vi fortsatt kan kjøpe nye tomter, selv om det tar lengre tid å realisere nyboligprosjekter på de tomtene vi allerede har kjøpt. Vi jobber stadig med akkvisisjon og utvikling av nye prosjekter, forteller Vera Houck fra Usbl.