Etter 40 år begynner baderom og anlegget rundt å bikke det som kalles brukstid. Da er det på tide å gjøre noe. Nærmer det seg 60 år er det på overtid. Da må man gjøre noe.

Gamle rør og baderom

I Bekkasinen borettslag var rørene godt på overtid. Der var det ikke gjort noe med de siden bygget sto ferdig mot slutten av 1960-tallet, og de begynte å bli veldig gamle. Det samme gjaldt de aller fleste baderommene. Når lekkasjene også begynte å renne inn, så styret seg nødt til å ta grep. 

De tok kontakt med Usbl Prosjekt, som de hadde erfaring med fra tidligere. I 2020 ble det nemlig gjort en fasaderehabilitering, som borettslaget var svært fornøyde med. 

– Vi tok med oss veldig gode erfaringer fra Usbl forrige gang. Derfor valgte vi å videreføre den tilliten, sier Odin Thune, styreleder i Bekkasinen borettslag.

Pusset opp badet

Det var i utgangspunktet de dårlige rørene som var problemet som måtte håndteres, og som styret hadde vedlikeholdsansvar for. I dialog med Usbl kom de frem til at de var helt nødt til å gjøre noe. En mulig utvei var en slags midlertidig nødløsning for bare rørene. 

Men når noe uansett måtte gjøres, forsto de fort at å pusse opp badet og rørene var det mest fornuftige. Slik sett er alt av varmekabler, nye fliser og lignende en konsekvens av dette. Det forklarer Ståle Skriung, Prosjektleder i Usbl Prosjekt. 

– Når man hogger opp gulv, vegger og sluk for å komme til rørene, må det eksisterende badet uansett rives. Og tar man alle rørene må man ta alle badene samtidig, sier han.

Organisering av prosjektet

Styreleder Odin Thune har spilt en viktig rolle når beboerne i de 72 enhetene i dag kan se frem til splitter nye rør og nyoppusset baderom. Det har vært en krevende prosess, men med god hjelp fra Usbl har de kommet seg gjennom det på en god måte. 

– Den tyngden Usbl har i bransjen og den kunnskapen de sitter på har vært til stor hjelp. Det er jo derfor man velger Usbl Prosjekt. Vi vet at vi får gode tilbud og en sikkerhet i at vi får leverandører som gjør jobben ordentlig. Den tryggheten der er veldig viktig, sier Thune.

Usbl på laget

Det å få klare anbefalinger og en erfaren sparringspartner i Usbl Prosjekt kan være det som utgjør forskjellen. Du får også utarbeidet et forprosjekt som en plan for veien videre. 

– Vi henter ut forsikringstall fra de siste tiårene, så utarbeider vi et budsjett over hvor mye dette vil koste. Dette gir da en konsekvens for husleien. Alt dette gir en oversikt som tas med til generalforsamlingen, som beboerne da tar stilling til, forklarer Ståle.

Styrets informasjon om prosjektet

Så ble det satt igang en informasjonskampanje fra styret om hva som var nødvendig å gjøre, altså rørene, og hva som var hensiktsmessig å gjøre, nemlig å ta badene samtidig. Styret la frem sin anbefaling om at det beste var å ta alt i samme slengen. 

– Nødvendig vedlikehold kan egentlig tvinges gjennom av styret på grunn av ansvaret vårt. Men her var det bare rørene som var helt nødvendige å fikse, så resten måtte vi bli enige om i borettslaget, forteller Odin.

Valgte å pusse opp vaskerom

Prosjektet fikk godt flertall på generalforsamlingen, og dermed kunne arbeidet med å renovere badet og skifte ut rør for alvor begynne. Men styrelederen har stor respekt for den økonomiske delen også, og at ikke alle tåler økte felleskostnader like godt. Likevel er det bedre å planlegge for det enn å plutselig måtte kaste seg rundt og håndtere en stor skade. 

– I en perfekt verden trenger vi ikke å endre noe som helst. Men denne kostnaden kommer, uansett om du vil eller ikke. Hadde vi ventet enda lengre kunne det føre til så store skader at det ville blitt veldig fordyrende. Så vi var nok ute i grevens tid, mener Odin.

Uten bad og kjøkken

En av ulempene med et prosjekt som dette er at man blir stående uten bad og kjøkken en periode. Beboerne måtte klare seg i fire uker uten bad, og to til tre uker uten vann og kjøkken. I den tiden ble det satt opp provisorisk toalett og dusj utenfor oppgangen, som alltid var tilgjengelig. 

Det er selvsagt sjeldent det passer for noen å gå uten bad og vaskerom. I utgangspunktet anbefaler Usbl å flytte ut under byggeperioden dersom du har mulighet til det. Likevel var det mange i Bekkasinen borettslag som bodde hjemme under hele prosjektet. Det har gått veldig bra, ifølge styrelederen. Mye takket være en rask og ryddig gjennomføring av prosjektet. 

– Det var veldig attraktivt å få dette gjort fort. Arbeid som dette er inngripende, for badet og kjøkkenet er de mest essensielle rommene vi har. Men bank i bordet så trenger vi ikke gjøre dette igjen på 40-50 år, smiler Odin.

God gjennomføring

Bekkasinen borettslag fikk gode anbefalinger fra Usbl om å bruke SansBygg til prosjektet. Løsningen de skisserte var en løsning med en veldig rask gjennomføring. Styrelederen kan fortelle at han er svært fornøyd med måten alt ble gjort på, og imponert over at alle frister ble overholdt. Selv gjennom en periode preget av pandemi og nedstengning. 

Det har også vært minimalt med bråk på grunn av den effektive gjennomføringen. Støy må man regne med når arbeidet går ut på å rive ned vegger, men SansBygg har hatt smarte løsninger og har klart å finne en praktisk måte å gjøre det på. De blir fort ferdig i hver oppgang, slik at beboerne må leve med støy i en så kort periode som mulig. 

– Det å kunne starte et prosjekt i januar, og si seg ferdig i april, det er helt fantastisk, sier styrelederen.

Tidlig informasjon

Å gjøre endringer i fellesskap som dette fører med seg en rekke utfordringer. Du vil alltid risikere at noen nettopp har pusset opp badet eller vaskerommet sitt på eget initiativ. Når da informasjon om at badet må rives tikker inn i innboksen er det fort gjort at noen blir misfornøyde. Derfor er det viktig å være tidlig ute med å gi informasjon til beboere om store prosjekter. 

– Hvis du tror noe kommer til å måtte skje de neste 4-6 årene bør du si ifra om det tidlig. Si i alle fall fra om at det vil bli gjort en utredning, så kan folk heller avgjøre om de vil ta den risikoen selv, forklarer Odin. 

Han mener også det er lurt å konsultere med fagfolk når det kommer til saker som rørhelse. 

– Har anlegget rundet 40 år så få det sjekka opp. Usbl tar ikke mye for å dukke opp og ta en titt, legger han til.

Ta kontakt med Usbl Prosjekt

Lurer du på om noe bør gjøres med rørene dine? Eller kanskje en helt annet rehabiliteringsprosjekt? Ta kontakt med Usbl Prosjekt for tips og inspirasjon til hva du bør gjøre for å unngå skader. 

Usbl Prosjekt kan hjelpe alle typer kunder over hele Østlandsregionen. Vi er eksperter på vedlikehold og oppgradering av bygninger og tilhørende uteareal. Vår kompetanse på vedlikehold, rehabilitering og modernisering stammer fra våre rundt 50 ingeniører, arkitekter, håndverksmestre, takstmenn og forsikringsspesialister. 

Ta kontakt i dag for å få hjelp til ditt prosjekt