– Mye har endret seg, og vi merker nok alle høyere bokostnader, men for boligkjøpere er det først og fremst endringene vi har fått i boliglånsforskriften som har påvirket, sier Johan Bruun, administrerende direktør i Usbl. 

Fra 1. januar 2023 bestemte regjeringen noen endringer i boliglånsforskriften hvor den viktigste var at den såkalte “stresstesten” ble mindre streng. Nå må du kun tåle at rentene øker med tre prosentpoeng og ikke fem som tidligere. Den nye utlånsforskriften skal gjelde i 2023 og 2024.

– I tillegg ble særkravet til 40 prosent egenkapital for dem som skal investere i sekundærbolig i Oslo, fjernet. Disse to endringen er nok i hovedsak det som har påvirket boligmarkedet i positiv retning hittil i år, da det betyr at både flere kan komme seg inn i boligmarkedet, sier Johan Bruun.

Lav omsetning av nye boliger

Til tross for boligprisvekst, ser vi at omsetningen av nye boliger går noe ned. Det selges fortsatt boliger i våre prosjekter, men da hovedsakelig i de prosjektene hvor det er kort tid til ferdigstillelse. Interessen er der fortsatt, men veien til å bestemme seg for å kjøpe noe som kanskje ikke er ferdig før om 2,5 år, har blitt lengre og dermed er det vanskeligere å starte opp bygging av nye boligprosjekter, forteller Johan Bruun.

Høye byggekostnader

Med mange boligkjøpere på gjerdet har boligbyggingen bremset opp. En del nybygg har fått salgsstarten på vent, og mange boligprosjekt har utsatt byggestart. 

– Både et avventende marked, men også høyere byggekostnader gjør det krevende å bygge nye boliger nå. Byggekostnader har gått kraftig opp. En bolig som kostet fire millioner kroner å bygge før pandemien, ville kostet i overkant av fem millioner i dag. Det er situasjonen for oss som ønsker å bygge boliger nå, sier Johan Bruun.

Avventende boligkjøpere og høye byggekostnader gjør utslag i statistikken. Tall fra Boligprodusentene og prognosesenteret viser at på landsbasis har nyboligsalget falt 35 prosent i april 2023 sammenlignet med samme måned i 2022. Igangsettingen falt 41 prosent i samme periode.

Kan få brå prisstigning i 2024

Usikkerheten og det økende underskuddet på nye boliger, kan føre til en kraftig økning i boligprisene, mener Johan Bruun.

– Når nye boligprosjekt legges ut for salg, tar det i dag lengre tid før byggingen kommer i gang – hvis det kommer i gang. Utbygger må nemlig selge 50 prosent av boligene i et nytt boligprosjekt før byggingen kan starte. Så kan det ta tid før man får startet opp og deretter kan man regne cirka to års byggetid før boligen er klar for innflytting. Når det økonomiske bildet endres, vil salgene komme tilbake og det vil gi en sterk prisvekst. Det kommer vi mest sannsynlig til å se i 2025 og kanskje allerede i 2024, tror han.

Smart å kjøpe bolig nå

Selv om det er usikker markedssituasjon og privatøkonomien er mer krevende, kan det være lurt å følge med i markedet nå fremover, mener Bruun.

– Det er ingen grunn til å sitte og vente dersom du har bestemt deg for å kjøpe bolig. Men bruk tid. Finn en bolig til en fornuftig pris for deg. Nå kan det være muligheter til å slippe elleville budrunder og alt stress og mas som det fører med seg og virkelig bruke visning, sier han.

Førstegangskjøper eller bolig å selge?

Det er forskjell på boligkjøpere. Det er ikke til å komme unna at boligmarkedet ser annerledes ut for førstegangskjøpere enn for dem som har en bolig å selge.

– For førstegangskjøpere vil troen på fremtiden, jobb, boligmarked, priser, renter osv, bli utslagsgivende. Men for dem som har bolig å selge, vil ikke dette ha fullt så stor betydning, for denne gruppen selger og kjøper i samme boligmarked, sier Bruun.

– Du som kjøper og selger bolig i samme marked, trenger ikke å lene deg tilbake og vente. Når andre nøler, kan du gjøre et godt kjøp. Det kan hende du vil angre om du venter, slik som mange gjør nå, mener han.

Vant med svært gode lånevilkår

Det er en stadig tro der ute at boligmarkedet alltid vil gå oppover over tid. Men flere enn før frykter at det samme markedet vil gå ned. Usbl’s administrerende direktør er optimist.

– Vi i Usbl tror at boligmarkedet på sikt vil bevege seg oppover. Samtidig er det ikke lett å spå framtiden, heller ikke for boligkjøp og boligsalg. Vi har hatt 30 år med oppgang, og det er lenge siden situasjonen har vært så usikker som nå, sier Johan Bruun. 

Alt tyder på at folk flest strammer inn eller må stramme inn på forbruket sitt, og mange nordmenn står i en økonomisk krevende situasjon med høye låneutgifter. 

– Det er blitt normalt å ha høy gjeld. Vi er vant med svært gode lånevilkår med fleksible låneavtaler, lengre løpetid og rentefritak. Nå har vi erfart at det kan endre seg. Vi skal ikke lenger tilbake enn til 90-tallet hvor boligrenter lå på et høyt nivå og vilkårene annerledes , sier han.

Boliglån og økonomi

For ett år siden lå styringsrenta på kun 0,75 prosent. Per 3. mai 2023 er den på 3,25 prosent, og Norges Bank har varslet en ny økning på 0,25 prosent i løpet av juni måned. Men Johan Bruun tror ikke renteøkningene er det som velter lasset i privatøkonomien til folk flest.

– Det er kombinasjonen av rentehevinger og store prisøkninger på blant annet strøm, mat og andre varer som slår så negativt ut. I tillegg har vi vært godt vant i mange år og har forventninger ut fra det. Det er en generasjon unge voksne som kun er vant med svært lave rentenivå og ikke vet om noe annet, mener Johan Bruun. Han tror ikke de økte bokostnadene i dag nødvendigvis blir så høye over tid.

– Så lenge arbeidsmarkedet og lønnsveksten holder seg, vil det være høye priser, men over tid vil inflasjonen, dersom den bidrar til gode lønnsoppgjør, gjøre det enklere å betjene et boliglån.