Hvilke saker behandles på årsmøtet?

Det ordinære årsmøtet avholdes i disse dager, og innen 30. juni må årsmøte være avholdt. Dette gjelder for både sameier og borettslag. Det er styret som er ansvarlig for innkallingen til årsmøtet.

Følgende saker skal behandles:  

• Godkjenning av årsregnskapet 
• Evt. orientering om styrets årsmelding 
• Fastsettelse av styrehonorar 
• Valg av styremedlemmer 

Andre saker angitt i innkallingen 

Det er bare saker angitt i innkallingen det kan stemmes over. Sakene ut over de faste sakene kan komme fra styret eller fra eierne.

Saker fra eierne 

Styret må opplyse eierne om dato for årsmøtet i god tid, og samtidig gi en frist for innmelding av saker.

Når sakene fra eierne er mottatt, må styret gjennomgå disse i et styremøte. Det er viktig at saker fra eierne inneholder et forslag til vedtak fra den som har sendt inn saken. Styret må også ta stilling til sin innstilling til saken.

I innkallingen vil det da settes opp slik: 

• Saksbeskrivelse fra forslagsstiller 
• Forslag til vedtak fra forslagsstiller 
• Styrets innstilling 

På selve møtet er det forslag til vedtak fra forslagsstiller det stemmes over.

Saker fra styret

Styret kan også selv komme med andre saker som krever behandling på årsmøtet. Det er viktig at saken får en god beskrivelse slik at eierne forstår hva saken gjelder. 

Styret må også skrive forslag til vedtak på egne saker. Da er dette, styrets forslag, det stemmes over.

Stemmeregler

Hovedregelen er at saker avgjøres med simpelt flertall. Det betyr at alternativet med flest stemmer vinner.  

Alle andelseiere i et borettslag har én stemme på årsmøtet, uansett hvor mange andeler du eier. 

I sameier med bare boligseksjoner har hver seksjon én stemme. 

I andre sameier, altså kombinerte bolig/næring, og rene næringssameier, stemmer man etter sameiebrøken. Det kan vedtektsfestes annen løsning, for eksempel én stemme per seksjon, eller at alle boligseksjoner stemmer likt, men det krever samtykke fra de sameiere det gjelder.

Der stemmegivning står likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

Vedtak som innebærer endringer utover det som er vanlig forvaltning og vedlikehold, krever kvalifisert flertall. Det betyr et flertall på to tredeler av avgitte stemmer.  

Eksempel på saker som krever kvalifisert flertall, brl § 8-9 og esl §§ 49 og 50: 

• Ombygging, påbygging (f.eks. balkonger eller tilbygg, installering av heis)
• Omgjøring av fellesarealer
• Salg og kjøp av fast eiendom
• Vedtektsendringer brl. § 7-11 og esl. § 27

I henhold til eierseksjonsloven kreves det i noen tilfeller at alle seksjonseiere er enige. Det betyr at alle seksjonseierne må være tilstede eller stemme på annen måte.

Dette gjelder: 

• Salg eller bortfeste av hele eller vesentlig deler av eiendommen 
• Oppløsning av sameiet 
• Tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter 
• Tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser

Noen saker må avgjøres med tilslutning fra de som er berørt.

Eksempler på dette er:  

• Endring i fordeling av felleskostnader, esl, §29 (2), brl §5-19 (2)
• Ny begrensning på omsetteligheten av andelene, brl. § 4-4, esl § 24 (2)
• Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlig deler av eiendommen, esl § 51 a
• Vedtak som innebærer vesentlig endring av sameiets karakter, esl § 51 c

Fysisk eller digitalt møte? 

I henhold til både borettslagsloven og eierseksjonsloven kan styret velge om årsmøtet skal være fysisk eller digitalt. 

Dersom det skal vedtas større saker som krever diskusjon, bør møtet være fysisk. 

Hvis styret velger digitalt møte må eier gis anledning til å kreve fysisk møte etter at innholdet i møtet er gjort kjent. Det vil si at når innkallingen er sendt ut (mellom 20 og 8 dager før selve møtet) kan det komme krav om at møtet endres til fysisk. Det betyr at det digitale møtet må avlyses og tid og sted for fysisk møte må settes. 

Minst to seksjonseiere/andelseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, kan kreve at det gjennomføres fysisk møte – uten nærmere begrunnelse.