Eiendom og økonomi
Budsjettering av verdibevarende vedlikehold
Et styre i borettslag og sameier har mange viktige oppgaver. Blant de viktigste er antakelig forvaltningen av felles verdier i bygg og eiendom.
Skal eiendommens verdi opprettholdes må man sørge for kontinuerlig vedlikehold. Sviktende vedlikehold reduserer den økonomiske verdien av eiendommen i form av skader og slitasje på materialer, men også indirekte økonomiske tap oppstår. Med det tenker vi på hvordan bygninger og uteområder med sviktende vedlikehold oppfattes, både av de som bor der og de som passerer eller bor i nærområdet. All erfaring tilsier at forsøpling, uansvarlig bruk og kriminelle handlinger øker når vedlikeholdet svikter.
Selv om manglende vedlikehold over tid er det som kommer til å koste andelseiere/ seksjonseiere mest, oppfattes ofte et aktivt vedlikehold som både kostbart og ressurskrevende.
Best ut av dette kommer de borettslagene og sameiene som driver vedlikehold etter en aktiv plan. En vedlikeholdsplan lager et scenario over flere år fremover, gjerne minst 10 år. I planen ligger nødvendige tiltak med tilhørende anslag på kostnader.
Det som imidlertid ikke alltid blir tatt hensyn til, er hvordan man skal budsjettere fra år til år for å sikre at de årlige kostnadene blir overkommelige, og fremfor alt ikke kommer som en plutselig overraskelse på de som skal betale.
Bekymring for material- og rentekostnader vil alltid være tilstede. Det er en tilnærmet umulig oppgave å planlegge vedlikeholdsprosjekter etter rentenivå eller prisutvikling på materialer og håndverkere. Et borettslag/sameie skal leve evig, og renter og priser vil alltid variere.
I en vedlikeholdsplan vil det stå ulike tiltak på ulike år, på grunn av normerte levetider og antatte intervaller for lettere og tyngre vedlikehold. Det betyr at budsjettet for gjennomføring av tiltakene vil variere. Noen år er det bare tiltak som kanskje kan tas over driften, mens andre år er det gjerne behov for større låneopptak.
Det alle burde gjøre er å se minst 10 år frem i planen. Hva må gjøres fra d.d. og 10 år frem i tid?
De tiltakene som må gjøres har gjerne avhengigheter til hverandre, og det er mange tiltak som med fordel kan samles i ett eller to større prosjekter. Det betyr at man, gjerne med veiledning fra bygningskyndig hold, kan skyve noen tiltak ut i tid og trekke andre nærmere i tid. Da kan man få bedre tid til å planlegge og spare opp egenkapital, samtidig som man ikke har entreprenører gående i borettslaget/sameiet hvert eneste år. Det er alltid en belastning å ha entrepriser i sving.
I de årene som man ikke skal gjøre større tiltak, skal man allikevel sette av større årlige beløp i budsjettet til vedlikeholdsformål. Ubrukte midler skal ikke salderes på andre poster, men settes på en sparekonto for vedlikehold. Da bygges det opp egenkapital og man kan regulere månedlige felleskostnader opp i mindre trinn på veien. Når større tiltak må gjøres om noen år, har man avsatte midler og et nivå på felleskostnader som både gjør at man trenger mindre låneopptak og samtidig har god betjeningsevne. En bieffekt av dette er at alle blir med å dele på kostnader, også de med en kort horisont på sin botid i borettslaget/sameiet.
En bevisst vedlikeholdsplan som følges, gir forutsigbarhet for alle. Det blir langt mer sannsynlig at man får de fleste med seg på å opprettholde en god standard på bygninger og uterom, og derved også et godt bomiljø.