Styreleder Eva Lindbeck står på plenen utenfor de tre blokkene i Skaugen Borettslag. Ved siden av står prosjektleder fra Usbl’s lokalkontor for Follo og Østfold. Sammen har de sørget for at borettslaget har tatt store og helt nødvendige steg når det kommer til vedlikehold. Nye rør og bad er på plass, taket er tett og snart får elbileierne ladere på parkeringsplassen.

– Det er godt å ha et boligbyggelag med proffe folk jeg kan ringe, og så har jeg funnet tonen med Steinar. Det er viktig å føle seg komfortabel med å spørre, også dumme spørsmål, sier styrelederen. Hun ble brått kastet inn i rollen som styreleder i 2016 hvor daværende styreleder gikk av i protest mot å bruke penger på rehabilitering av våtrom.

– Stort etterslep på vedlikehold

– Da vi kom inn for å hjelpe borettslaget, var det ikke gjort noe særlig vedlikehold siden blokkene ble bygget i 1952. Det var gjort flikking og småreparasjoner. I tillegg var vinduene skiftet. Men det var et digert etterslep på vedlikehold, sier prosjektlederen fra Usbl.

Som styreleder har Eva ansvar for vedlikeholdet og kan bli økonomisk ansvarlig dersom noe skjer som følge av mislighold. Dette kan være feil, skader og mangler fra mange år tilbake, lenge før Eva gikk inn i borettslagsstyret. 

– Vi hører om styrer som skryter av å holde felleskostnadene nede, men behovet for vedlikehold går ikke bort. Venter man for lenge, kan jobben bli stor og svært kostbar, og det er beboerne som må betale i form av økt husleie. En god vedlikeholdsplan gir trygghet og kan faktisk spare borettslaget for mange penger, sier Steinar Olsen.

Pengene rant ut i kommunale utgifter

I Skaugen Borettslag var rør og baderom i svært dårlig stand. For å holde felleskostnadene, og dermed husleien nede, hadde tidligere styrer nedprioritert vedlikeholdet år etter år. Det lekket penger ut, bokstavelig talt!

– Ett år måtte vi ut med over 90.000 kroner ekstra i kommunale utgifter på grunn av rennende toaletter, og det var kun i EN blokk! De to andre blokkene måtte ut med «bare» 25.000 kroner ekstra av samme grunn, forteller styrelederen. De økte utgiftene måtte betales via fellesutgiftene. I 2017 ble det endelig besluttet at badene skulle pusses opp.

– Vi ville først at en lokal rørlegger skulle ta jobben med badene, men så viste det seg at det var rørene som måtte tas. Avløpsrørene var rett og slett gjennomrustne, sier Eva. Det gikk så langt at forsikringsselskapet nektet å utbetale mer til reparasjoner av rør og vannskader. De krevde at nødvendige utbedringer måtte bli gjort. 

Tilfeldig møte

Riktignok hadde Skaugen Borettslag allerede Usbl som forretningsfører, men det var tilfeldigheter som gjorde at Eva tok kontakt med Usbl Prosjekt i Ski. En dag hun var på jobb i Vinmonopolet i Askim, kom en fornøyd styreleder fra et annet borettslag i byen innom. Vedkommende ville gi en oppmerksomhet til dem som hadde sørget for våtromsrehabiliteringen. De var såååå fornøyde! Eva ble nysgjerrig. Hvem sto bak jobben? Hun fikk telefonnummeret til prosjektleder Steinar Olsen hos Usbl Follo og Østfold. Å ha ansvaret for renovering av rør og 60 bad, var ikke et alternativ for Eva. Hun tok kontakt med prosjektlederen fra Usbl.

– Renovering av våtrom i borettslag, krever mye prosjektstyring. For en styreleder er dette nærmest en umulig jobb. Du skal inn i alle leilighetene, ut med rørene og rive ned badene. Beboerne har provisoriske brakker ute med dusj, servant og toaletter, forklarer Steinar.

Overbeviste beboere

Det ble innkalt til møte med beboerne. De skulle overbevises om at fire måneders arbeid med pigging, støv og bråk var det som måtte til. 

Styreleder Eva fikk med prosjektleder Steinar og kundeansvarlig for forretningsførsel i Skaugen Borettslag, Noomi Westli. Hun hadde budsjettene klare, styrte møtet og avstemningen. Det viste seg at beboerne i Skaugen Borettslag var mer enn klare for bad uten lekkasjer og lukt, en do som ikke rant og kunne stå på et oppvarmet gulv. Med over to-tredjedels flertall ble våtromsprosjektet vedtatt. 

– Så lenge styret har argumentene klare og møtet med beboerne er godt planlagt, blir som regel ikke slike prosjekt nedstemt, forteller Noomi.

Innenfor tidsplan og budsjett

Prosjektleder Steinar Olsen koordinerte oppussingen, holdt i alt av leverandører og håndverkere og var med på styremøter og oppdaterte underveis i arbeidet. 

– En framdriftsplan er ekstremt viktig når folk står uten vann og avløp i flere uker. Da trenger de informasjon om hvor man er i løypa, sier han. 

Renovering av rør og bad var ferdig innenfor tidsplanen og budsjett. Av de 25 millionene som var tatt opp i lån til våtromsrehabilitering, var det fem millioner til overs. De kom godt med til annet utestående vedlikeholdsarbeid, blant annet utskifting av tak på blokkene og maling av gangene. Et nytt callinganlegg kom på plass, og nye elbilladere monteres på parkeringsplassen utenfor blokkene. 

Økt verdi på leilighetene

At det har lønt seg å rehabilitere rør og bad, synes godt når leiligheter fra borettslaget har kommet for salg. 

– Leiligheter som er blitt solgt i etterkant, har gått for en bedre pris enn tidligere. Når boligkjøperen ser at badene er pusset opp i regi av Usbl, vet de at det er ordentlig gjort etter alle regler og normer, og ikke fikset på av en privatperson, sier Eva Lindbeck.

Setter av penger til fremtidig vedlikehold

Det har vært mange utgifter for beboerne i de siste årene, men etterhvert skal det spares opp penger slik at borettslaget har midler til fremtidig vedlikehold uten å ta opp lån til alt.

– Det er mer rettferdig at det settes av penger via fellesutgiftene. Da er alle med på å holde bygningsmassen i orden uten å skyve jobben foran seg og risikere store skader og enorme utgifter for å utbedre dem. Når elbilladerne er på plass, vil det settes av penger på bok til vedlikehold hvert år, sier styrelederen. 

Forretningsfører og prosjektleder på samme lokalkontor

Skaugen Borettslag benytter seg av et bredt spekter med tjenester fra Usbl Follo og Østfold. I tillegg til prosjektledelse, har borettslaget Usbl som forretningsfører. 

– Det har vært svært praktisk med økonomistyringen under renovering og oppussing, men i den daglige driften har vi også god hjelp med forretningsførsel fra Usbl. Jeg bor jo her selv, og en del oppgaver kan være tunge, svært tidskrevende og noen ganger ubehagelige å utføre, sier Eva. Hun er glad for at hennes faste forretningsfører Noomi på Usbl’s lokalkontor på Ski, kan ta seg av blant annet inndriving av husleie og eventuelle purringer. 

– I et borettslag faller mye på styrelederen. Da er det bra å få god hjelp av en forretningsfører som kan bistå med hele pakka borettslaget trenger, sier Eva. 

– Vi er store nok til å ha ulike fagområder i samme hus, men små nok til at vi sitter i samme kontorlandskap og kan samarbeide tett om kundene våre, forteller prosjektleder Steinar Olsen. Kundene er både Usbl-tilknyttede borettslag og sameier i Østfold og Follo, men Usbl’s lokalkontor leverer også tjenester andre steder på Østlandet og til boligselskap som ikke er tilknyttet Usbl.

Styrelederens gode hjelpere

– Det er deilig å tenke på at ting er på stell, Og det er blitt roligere for styrelederen, sier hun og ler. Selv om vedlikeholdet er under kontroll, dukker det opp ting som må fikses fra tid til annen. 

– Jeg har lært mye, men er ingen fagperson. Derfor er det fint med Usbl som har lokalkontor i Ski og Askim med fagfolkene som trengs, sier Eva. At hun kan kontakte forretningsfører Noomi og prosjektleder Steinar om smått og stort, er et ekstra stort pluss for styrelederen.