Hopp til hovedinnhold
Bli medlem

Fasaderehabilitering av vernede bygg

Står borettslaget eller sameiet ditt på gul liste eller er kategorisert som verneverdig? Da gjelder det å følge reglene når bygningsmassen trenger vedlikehold. Her er noen gode ekspertråd for fasaderehabilitering av vernede bygg.

– Et bygg som er vernet skal som hovedregel beholde sitt uttrykk fra før fasaderehabiliteringen, fortrinnsvis opprinnelig utseende fra byggeår, forteller Kolbjørn Ringdalen Bøhmer, prosjekt- og byggeleder i Usbl Prosjekt avdeling Follo. 

Usbl Prosjekt er eksperter på vedlikehold og oppgradering av bygninger og uteareal, og leverer administrative tjenester fra start til slutt i alle typer prosjekter.

Strenge krav ved rehabilitering

Rehabilitering av bygninger som er fredet, innebærer at fasader og tak skal ha samme utseende som før prosjektet.  

Resulterer rehabilitering av vernede bygg med endret fasade, kan fasaderehabiliteringen bli dyrere enn man hadde tenkt.

– Dersom fasaden er endret fra sitt opprinnelige uttrykk, er det gjerne ønskelig, og kan komme pålegg om, å tilbakeføre fasaden til det gamle uttrykket, forklarer Ringdalen Bøhmer. 

– Hvis et bygg ikke finnes i noen vernekategori, står bygningseier derimot fritt til å gjennomføre prosjekter som holder seg innenfor gjeldende plan- og bygningslov, sier han.

Tidsbruk ved fasaderehabilitering

Kolbjørn Ringdalen Bøhmer påpeker at det ikke nødvendigvis tar lengre tid å gjennomføre vedlikeholdsprosjekter i vernede bygg. Bruk av materialer til rehabilitering av bygg som er fredet, vil spille inn på tiden oppussingen vil ta.

– Tiden det tar avhenger av både type prosjekt og bygningsmassen det arbeides på. Ofte kan det være tilliggende bygningsdeler som også skal bevares, og dette kan medføre øvrig nitid og tidkrevende arbeid, forteller prosjektlederen fra Usbl Prosjekt.

I tillegg vil vernekategorien stille forskjellige krav til grad av bevaring. 

Under rehabilitering av fredede bygninger kan man havne i en situasjon hvor noen vinduer og dører må tas ut og sendes langt av sted for å restaureres av folk med riktig kompetanse. Da må midlertidige løsninger på plass i mellomtiden.

– Om man skal bruke kalkmørtel som murpuss, vil dette kreve visse klimatiske forutsetninger for å gjennomføre arbeidet. Blir det for kaldt eller for mye regn, kan det medføre utsettelser. Gjenskaping av spesiell kunst eller utsmykking kan også bli tidkrevende, forklarer Ringdalen Bøhmer. 

Han anbefaler derfor styret å avklare kommunale retningslinjer så raskt som mulig i rehabiliteringsprosjektet. 

Usbl Prosjekt har dessuten som rutine å involvere relevant myndighet så tidlig som mulig, for å avklare retningslinjene det skal arbeides etter ved rehabilitering av vernede bygg.

– Dette kan også bidra til lettere dialog med vernemyndigheten, sier prosjektlederen. 

Vanlige feil ved rehabilitering av fredet bygg

Noen feil går igjen når borettslag og sameier skal gjøre fasaderehabilitering og vedlikehold av en vernet bygning. 

– Vi ser for eksempel ofte at vinduer i vernede bygninger skiftes ut av andelseiere, uten at det tas tilstrekkelig hensyn til bygningens vernebestemmelser. 

Det er heller ikke uvanlig at det utføres fasadearbeider med feil type murmørtel eller overflatebehandling. Dette bryter med kravet til vern, men vil også ofte føre til skader på bygningskroppen, forteller Ringdalen Bøhmer.

– Som hovedregel skal alle deler av fasaden, inkludert vinduer og dører, ha samme utseende som opprinnelig. Bygningens vernekategori setter føringer for hvor detaljert vernet er, understreker han.

Ha god kontakt med vernemyndigheter

Ifølge eksperten er vernemyndighetenes hovedmål som regel å tilbakeføre bygningens opprinnelige uttrykk. Iblant er det likevel vanskelig å unngå at slitasje eller skader på bygningen, noe som kan gjøre rehabiliteringen og renovasjon av vernede bygninger til en vanskelig oppgave. 

– Gjeldende vernemyndighet vil ofte ønske et uttrykk som ligner mest mulig på det opprinnelige, eller på annen måte er tidstypisk for tidsperioden bygningen er fra. I slike situasjoner er det viktig at vernemyndighetene involveres så tidlig som mulig, slik at man har tid til å komme frem til en akseptabel løsning, sier Ringdalen Bøhmer. 

Hans erfaring er at det også kan gi bedre stemning og flyt i prosjektet når vernemyndighetene føler at de involveres i prosessen, i motsetning til å bli gjort oppmerksom på prosjektet gjennom en byggesøknad eller liknende.

Prosjektlederen har følgende tips til styrer i borettslag og sameier som skal i gang med et vedlikeholdsarbeid i vernede bygg: 

– Gå tidlig i dialog med gjeldende vernemyndighet om hvilke krav som vil gjelde for bygget som skal vedlikeholdes.

Dersom byggeier ikke selv innehar bygningsteknisk kompetanse, anbefaler vi på det sterkeste å kjøpe inn denne tjenesten. Dialogen med vernemyndigheten vil gå lettere dersom man stiller med kompetanse på relevant materialbruk og byggeskikk, noe som er nødvendig for å komme frem til hensiktsmessige rammebetingelser, sier Ringdalen Bøhmer.

To borettslag som har fått hjelp av Usbl Prosjekt, er Tamburbakken i Drøbak og Sørlibakken 2 i Oslo.

Utfordringer med tak og fasade i Drøbak

Borettslaget Tamburbakken 7 ligger på et antikvarisk, geografisk spesialområde i Drøbak sentrum. Det betyr at det er visse føringer for hva som kan gjøres på byggene innenfor denne sonen. 

Ifølge prosjekt- og byggeleder i Usbl Prosjekt, Kolbjørn Ringdalen Bøhmer, var det overordnede krav til fasader og tak i som gjorde seg gjeldende i Tamburbakken 7. 

Prosjektet sto ferdig høsten 2019, og Usbl Prosjekt loset borettslaget gjennom prosessen.

– Ett av kravene som seg gjorde gjeldende, var at det ved utskiftning av takstein skulle benyttes takstein av rød tegl, forteller Ringdalen Bøhmer.

Borettslaget har hatt utfordringer med tilstanden på tak og fasade, det ble observert råteskader i taket, og eksisterende takstein var i dårlig forfatning. 

– På fasaden kunne man på flere steder se avskalinger av teglstein, noe som indikerer fuktbelastning på teglsteinen. For å bøte på dette ble det vedtatt å skifte ut taket ned til eksisterende undertak, og skifte ut fuktskadet teglstein på fasaden. I tillegg ble det gjennomført en kartlegging for å forsøke å finne årsaken til skader på teglfasaden, forteller prosjektlederen.

Vedlikeholdsprosjektet tok tre måneder som planlagt, til tross for at det ble avdekket større mengde fuktskader enn først antatt.

– Da dette arbeidet ble utført parallelt med andre arbeider, gikk det ikke utover overordnet fremdrift. Borettslaget er nå i dialog med Usbl om å få etablert en vedlikeholdsplan slik at de lettere kan planlegge fremtidig vedlikehold, sier Ringdalen Bøhmer.

Rehabilitering av kulturminne i Oslo

– Sørlibakken 2 er et borettslag som har vært forvaltet av Usbl siden 2012. Bygningen ble oppført i ca. 1890 og var en del av industrien og næringen i bydelene Gamle Oslo/Tøyen. Den ble bygget om til boliger i 1993, forteller Geir Johan Jahren som er prosjekt- og byggeleder i Usbl Prosjekt. 

– Bygningen er vernet som et kulturminne på gult nivå hos byantikvaren, siden den tilhører en del av småindustrien fra slutten av 1800-tallet, forteller han.

Dette er en bygningsmasse det tidligere har vært lite fokus på av antikvariske myndigheter. Vernestatusen medførte at Usbl Prosjekt i forkant tok kontakt med byantikvaren og avklarte særbehov for prosjektet. Slik fikk Usbl ansvar for fasadearbeidene til tross for vernestatusen.

– Av borettslagene og sameiene som forvaltes av Usbl, er det en stor mengde bygninger med en eller annen form for vernestatus, påpeker Jahren. 

Usbl deltok med prosjektadministrasjonen og oppfølging av HMS på byggeplassen.

Geir Johan Jahren tilføyer at Usbl Prosjekt tidlig ble forespurt av Sørlibakken 2 om vedlikehold av fasaden. Prosjektet ble påbegynt i 2018. Byggearbeidene startet opp i juni 2019 og fasaden sto ferdig i desember 2019.

Murveggen var tidligere blitt påført en type maling utenpå eksisterende puss som ikke tillot konstruksjonen å kvitte seg med opplagret fuktighet. I samråd med styret i Sørlibakken 2 ble det derfor vedtatt ikke å påføre maling på ny puss. Sammen med entreprenør, ble det også å fjerne all gammel puss. 

– Det er typisk for slike bygninger at de hadde en form for utsmykning på fasaden som må ivaretas. Det var derfor nødvendig å reprodusere disse. Dette er på mange måter et glemt håndverk, forteller prosjektlederen, og tilføyer:

– Under den gamle pussen så vi at konstruksjonen hadde flere skjulte skader på mursteinene. Det ble derfor helt nødvendig å utbedre dette for å ivareta bygningens verdi.

Utbedringen ble også en kostnadsdriver. 

– Etter dette ble bygningen påført en ny naturlig kalkpuss lik den som den opprinnelig var oppført med. Utenpå pussen ble det påført en finere kalkmørtel for å oppnå et noe tettere yttersjikt og som visuelt ga bygningen det uttrykket byantikvaren ønsket, forteller Jahren.

Tips til fremgangsmåte ved rehabilitering av vernede bygg

  • Generalforsamlingen bør være kjent med byggets vernestatus.
  • Vurder tidlig i planleggingsfasen om det er behov for ekstern bistand.
  • Når det er planlagt ombygging eller vedlikehold, bør det tidlig identifiseres om disse kommer i konflikt med vernestatus.
  • Dersom byggearbeidene er søknadspliktig etter Plan- og bygningsloven, må søknad sendes til plan- og bygningsmyndigheten i kommunen. Hvis søknaden blir avslått og henvist til vernemyndighetene må man oppsøke disse for videre saksfremstilling.
  • Tiltak som skal gjøres på bygninger med vernestatus må avklares med antikvarisk myndighet. Det vil normalt bety Byantikvaren, men kan også bety Riksantikvaren. Dette gjelder selv om tiltaket ikke er søknadspliktig etter Plan- og bygningsloven og derved kunne vært utført uten noen innblanding av offentlige myndigheter, om bygningen ikke hadde fått vernestatus.
  • Selv om det kan virke fordyrende å leie inn kompetanse til å håndtere arbeid på vernede bygninger, kan det fort bli enda mer fordyrende å ikke gjøre det.
  • Kommunal bygningsmyndighet (Plan- og bygningsetaten), fylkesmann og bystyret/kommunestyret kan overstyre beslutninger tatt av antikvar, men det blir sjelden gjort. Særdeles ikke om vernestatus er oransje eller rød.

(Kilde: Geir Johan Jahren i Usbl Prosjekt)

 

Sørligata 2

Før:

Ifølge prosjekt- og byggeleder i Usbl Prosjekt, Geir Johan Jahren, vil borettslag/sameier ofte møte krav det ikke alltid er lett å forstå fra antikvariske myndigheter. – Disse er ikke noe nødvendigvis uløselige eller kostnadsdrivende, men det vil være viktig å oppnå en god og tidlig dialog med myndighetene i planleggingsfasen, påpeker han. Usbl Prosjekt bisto vernede Sørlibakken 2 i Oslo med vedlikehold av fasaden. 

Nå:

Byantikvarens ønske var bygningen Sørlibakken 2 skulle få tilbake sitt opprinnelige uttrykk. – Oslo har svært få bygninger igjen som representerer småindustri, noe som var en av antikvarens rettesnorer, sier Jahren i Usbl Prosjekt.

Antikvarisk myndighet

Byantikvaren er kommunens antikvariske faginstans, og står faglig ansvarlig for forvaltningen av kommunens kulturminner. Bor du i Oslo, kan du kan sjekke vernestatus for din bygård eller ditt hus på byantikvaren.no. Dersom eiendommen er registrert i Gul liste skal Byantikvaren gi en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen. Se også Riksantikvaren, Direktoratet for kulturminneforvalting. 

  • Rød betyr fredet
  • Oransje betyr vernet etter plan- og bygningsloven
  • Gult betyr kommunalt listeført

 

Tekst: Camilla Harbu Bielecki | Foto: Usbl Prosjekt, Byantikvaren